苏州市房屋面积计算规则（暂行）

苏州市房屋面积计算规则（暂行）
第一章 总则
第一条 为进一步规范我市房屋面积计算行为，统一房屋面积计算标准，保证房屋面积计算的公正合理性，维护房屋所有权者的合法权益，根据国家《房产测量规范》（GB/T 17986.1—2000）、建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》等规定，结合我市实际情况，制定本规则。
第二条 本规则适用于本市范围内各类房屋的权属登记、交易、租赁、评估、抵押、裁决、拆迁等业务中的房屋面积计算。
第三条 本规则实施前已经合法计算的房屋建筑面积不适用本规则。
第四条 房屋面积计算包括：房屋建筑面积计算，房屋共有建筑面积计算与分摊，产权面积核定等。
第五条 房屋面积以平方米为单位，建筑面积（包括户层，总建筑面积）取位至0.01平方米，套内建筑面积取至0.001平方米，K系数取至不少于小数点后六位数。
第二章 房屋建筑面积计算
第一节 房屋建筑面积计算的一般规定
第六条 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、有围护物、层高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。
第七条 计算方法应采用几何图形公式计算面积。不规则房屋，应添加辅助线后分割成几个规则的几何图形分别计算后累计，或使用全站仪实测该图形边线上若干点坐标，运用坐标解析法计算其近似面积。
第八条 房屋外墙为非垂直墙面时，按底板外沿层高不低于 2.20米的部位计算房屋建筑面积。非垂直的柱或非垂直的其它结构外围按前款方法计算建筑面积。
第九条 同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主体墙厚度计算。
第十条 误差范围按照中国房地产籍测量委员会（2001）008号文件执行，采用二级边长精度
1、超过50米限差为0.10米
2、未超过50米限差为ΔD＝±（0.05+0.001D）
D—实测房屋边长值，以米为单位，当D小于10米时，以10米计。
第二节 房屋预售面积的计算
第十一条 房屋预售面积系指依据经建设主管部门批准的建筑施工图纸尺寸加应含的粉刷厚度计算的房屋面积。
第十二条 测绘人员根据房屋所有人提供的图纸实地进行丈量核定注记尺寸，如图注记尺寸与实量数据之差在规范误差允许范围内，按图纸尺寸计算。
第十三条 应用图纸进行计算的，建筑物内外墙所注记的尺寸应加0.015m粉刷层厚度。
第十四条 超过允许误差范围的，则按实地丈量的数据计算。预售计算时超出限差须将图纸退回，由设计单位重新修正图纸并进行签章。
第三节 房屋建筑面积按全部计算的范围
第十五条 属永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
第十六条 房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间、管道井等其高度在2.20米以上的，按其上口外墙水平投影计算。
第十七条 穿过房屋并为本幢服务的通道，房屋内的门厅、大厅按一层计算。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。
第十八条 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等按房屋自然层计算面积。
第十九条 房屋内的复式层、跃层和房屋天面上属永久性建筑，层高在 2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
第二十条 房屋内的地下室、半地下室、地下商场、仓库、车间、地下指挥部及其相应出入口，层高在2.20米以上的按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）的水平投影面积计算。
第二十一条 坡屋顶的建筑空间层高在2.20米或屋面底板距楼面净高在2.05米以上（含2.05米，下同）部分，计算建筑面积。
第二十二条 坡地建筑物利用吊脚做架空层，并有围护结构的层高在2.20米或按净层高2.05米以上部位计算建筑面积。
第二十三条 图书馆的书库，立体仓库设有结构层的，按结构层计算建筑面积。
第二十四条 舞台灯光及大型车间内的控制室，按其围护结构外围水平投影乘以实际层数计算建筑面积。
第二十五条 两幢房屋之间属永久性的封闭或有柱的架空通廊，架空房屋按其水平投影计算建筑面积，架空房屋地面投影部分，若两边有围护结构的，计算其建筑面积。
第二十六条 挑楼、全封闭阳台（全封闭阳台必须在设计图纸上加以注明或有设计单位书面文字说明）、全封闭的或有柱的挑廊（均按突出墙面）、眺望间、观望电梯间按其外围水平投影面积计算。
第二十七条 属永久性结构有顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
第二十八条 与房屋相连并有上盖的有柱走廊、檐廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱的外围水平投影面积计算。
第二十九条 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
第三十条 属永久性建筑的有柱车棚、货棚、站台、加油站等按其柱的外围水平投影面积计算。
第三十一条 天棚按一层计算建筑面积。
第三十二条 有伸缩缝的房屋，缝的两边与室内相通的，伸缩缝应计算建筑面积。
第三十三条 有玻璃幕墙，金属板幕墙，石材幕墙或组合幕墙作为房屋外墙的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影计算建筑面积。
计算预售房屋面积时还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按50毫米计算，竣工后计算面积按实测数据计算。
第三十四条 突出主体外墙的凸窗，进深大于 0.50米，高度大于2.20米，且窗台高度小于0.40米，凸窗应计算建筑面积。
第三十五条 主体墙体的凹窗，若高度大于0.40米，有二层墙体或可利用的应按主体墙面的水平投影面积计算。
第三十六条 室内楼梯和顶部有盖的室外梯，将其中空部分计入梯间面积并分层计算建筑面积。
第三十七条 大堂或门厅中设置旋转梯所形成的中空部分大于6平方米的，该中空部分应属大堂或门厅的一部分，则将该部分面积计入大堂或门厅面积中，否则作为楼梯面积部分。
第三十八条 通往复式层，假层（阁楼）的楼梯间中空，均视楼梯中空部分，并计算建筑面积。
第四节 房屋建筑面积按一半计算的范围
第三十九条 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，外围水平投影超过底板外沿的，以底板水平投影为准。围护结构大于上盖宽度的，按其上盖水平投影面积一半计算。 第四十条 只有独立柱，单排柱的门廊、门斗、雨蓬、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的按其上盖水平投影面积的一半计算。
第四十一条 不封闭的阳台、挑廊、按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。外围水平投影超过底板外沿的，以底板水平投影为准。围护结构大于上盖宽度的，按其上盖水平投影面积一半计算。
第四十二条 底层阳台按平台上围护结构的外围水平投影面积一半计算，外围水平投影超过底板外沿的，以底板水平投影为准。围护结构大于上盖的，按其上盖水平投影面积一半计算。
第四十三条 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算。
第四十四条 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积一半计算。
第四十五条 临街楼房挑楼下的有柱走廊，不作为主要人行道路（廊边有人行道）的，按其柱外围水平投影面积的一半计算。
第四十六条 建筑物第一层的进门设于凹进的外墙，顶部为第二层建筑所盖且两边有挡墙的，按无柱走廊或檐廊处理，按上盖水平投影面积的一半计算。
第五节 不计算建筑面积的范围
第四十七条 层高在2.20米（不含2.20米）以下的技术层、夹层、插层、复式层、车库、地下室、半地下室。
第四十八条 突出墙面的构件、配件、艺术装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。
第四十九条 两幢房屋之间无上盖的架空通廊。
第五十条 无顶建筑，房屋顶层的平台、挑台、天面上的花园、泳池。
第五十一条 独立烟囱、亭、塔、池、油（水）罐、储仓、地下人防干、支线等构筑物。
第五十二条 房屋自然层内的阁楼，气屋和房屋内用作通风、隔热、防雨采光的天井、通天等
第五十三条 不与房屋相连，用于检修，消防等用途的室外爬梯。
第五十四条 利用引桥、高架桥、高架路等路面作为顶盖建造的房屋。
第五十五条 建筑物内的操作平台，上料平台，以及利用建筑的空间安置箱罐的平台。
第五十六条 商店凸出墙面的玻璃橱窗部分，高度低于2.20米，进深小于0.50米的。
第五十七条 单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。
第五十八条 活动房屋、临时建筑和无上盖或已部分倒塌的房屋。
第五十九条 挑楼、阳台底下与房屋相连无围护结构的平台。
第六十条 骑楼、过街楼的底层用作街巷（主要通道、无人行道）通行的。
第六十一条 临街楼房排廊下的底层作为道路街巷通行的（主要通道，边上无人行道），不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。
第六十二条 房屋中的伸缩缝两边室内不相通的部分不计算建筑面积。
第六十三条 其它不符合技术规范的建筑物和构筑物不计算建筑面积。
第三章 房屋共有建筑面积计算与分摊
第六十四条 房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
第六十五条 房屋内共有建筑面积的确定，由房产测绘机构依据经建设主管部门审核的图纸和设计方案，对房屋内外的共有部位进行勘丈、审定和计算。
第六十六条 共有建筑面积分为应分摊公有建筑面积和不分摊共有建筑面积。
（一）应分摊的共有建筑面积
1、本幢房屋内的管道井、垃圾道、变电室、设备用房，公共门厅、通道、消防控制室，套（单元）门以外的室内、外共有楼梯、电梯、内外廊、地下室、突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
2、套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影一半的建筑面积。
3、地面以上层高超过2.20米的设备层和符合核减建筑面积中的共有建筑面积。
（二）不分摊共有建筑面积
1、为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房以及作为人防工程的地下室。
2、已出售给产权人独立使用的地下室、车棚、车库等。
3、第一层架空，用于停放车辆或用作公共开放空间部分的建筑面积。
4、地下室内的公共车库、停车场、以及车位等。
5、层高超过2.20米的避难层中用作消防避难的建筑面积及结构转换层的建筑面积。
6、商住楼中供住宅使用的在商业房中（无门）的楼梯间，没有合法权属分割文件或买卖双方无协议约定的，不作共有建筑面积进行分摊给商业或住宅任一方。
7、用作公共休憩、绿化带场所的共有设施，以及为建筑造型而建，无实用功能的房屋不作为共有建筑面积进行分摊。
第六十七条 共有建筑面积的分摊原则与方法
1、共有建筑面积的分摊，应以幢为单位进行。
2、有合法权属分割文件或协议约定，且不损害其它产权人合法权利的前提下，按其文件或协议进行分摊计算；否则按套（单元）内建筑面积的比例进行分摊计算。
3、一幢建筑具有多个产权人时，须先求出整幢房屋的共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套（单元）内相关建筑面积比例分摊。
第六十八条 一般住宅楼的共有建筑面积分摊的计算方法：

各套分摊面积=套内建筑面积×幢分摊系数 各套建筑面积=套内建筑面积+套分摊面积
第六十九条 商住楼共有建筑面积的分摊方法
1、先根据住宅和商业的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积，分别加到住宅和商业房总面积内，然后按各自功能分别进行分摊计算。
2、住宅楼按第六十八条方法计算。
3、商业房将分摊得到的幢共有建筑面积，加本功能的共有建筑面积，按各层的套内建筑面积依比例进行分摊计算。
4、第一层全为商铺且各商铺均向走廊（或檐廊）开门的，走廊（或檐廊）的建筑面积应列为商业房功能中分摊的共有面积。 第一层为公寓房、办公用房时该走廊（或檐廊）应按上述原则计算。
一层走廊（或檐廊）只有门厅前相通的，应列为整幢分摊。
5、商业房中楼梯间无门，住宅或办公为单一产权人的，应定为专用楼梯，由该产权人承担。另有设计部门定性为专用楼梯，而有协议时也可分给上层功能区各产权人。
6、通往地下各层的通道楼梯、电梯，在地面的出入口建筑面积按如下不同情况处理：
①出入口设在该幢建筑物外墙之外的，出入口的建筑面积计入地下室列为不分摊共有建筑面积；
②出入口设在该幢房屋内或在该幢一层中分隔出部分为出入口的，出入口建筑面积列为本幢应分摊的公有建筑面积。
7、商业房、办公室的夹层，插层超过2.20米的建筑面积，应计入该套建筑面积之内，并参加该幢（或该功能区）共有建筑面积的分摊。
8、一幢房屋的楼梯或电梯，当各层梯间平面结构相同时，从地面到屋顶梯间（机房）的共有面积，其服务范围为整幢或其通过的整个功能区。因管理工作所需对个别楼层或部分楼层不设停机或不开门的，不影响共有面积的整体分摊，其中也包括一层或一～二层。复式房，其中有一层无门等情况，均需参与分摊。
9、跃层、复式层住宅中的户内或户外楼梯按自然层数的面积计入套内建筑面积。
第七十条 多功能综合楼共有建筑面积的分摊
1、功能区的划分和各功能区共有建筑面积的确定，由房产测绘机构根据经建设主管部门审核的图纸和规划设计方案，进行实地踏勘审定。
2、多功能综合楼，应按其服务功能进行共有建筑面积分摊。仅服务于某一功能区的共有建筑面积（电梯间、楼梯间除外）应在该功能区内进行分摊，该功能区以外仅为该功能区服务的电梯间、楼梯间，若通过其它功能区的楼层，则该部分的共有建筑面积按该功能区与其它功能区建筑面积的按比例进行分摊。
3、多功能综合楼中，在各功能区中的电梯间、楼梯间作为主要通道且各功能中均有时，其电梯间、楼梯间应视为整幢共有建筑面积的一部分，由整幢进行分摊计算。
4、计算方法：
①求出整幢房屋为各功能区服务的共有建筑面积系数

δSq——各功能区（整幢）共有建筑面积；
S1、S2、S3 ……分别为各功能区扣除各功能区为整幢服务和为其它功能区服务的共有建筑面积之总和。
②计算各功能区与功能区共有建筑面积的系数

δS1S2-——S1、S2功能区的共有建筑面积；
δS1S3——S1、S3功能区的共有建筑面积；
δS2S3——S2、S3功能区的共有建筑面积。
③计算各功能区的共有建筑面积分摊系数

δS1——S1功能区的共有建筑面积；
δS2——S2功能区的共有建筑面积；
δS3——S3功能区的共有建筑面积。
④计算各功能区内每套（户）分摊的共有建筑面积和套（户）的建筑面积。详见略图：

第七十一条 共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑面积上的具体部位和产权界线。
第四章 房屋产权面积核定
第七十二条 房屋产权面积系指房屋所有人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权面积由房屋所有权人持经房产测绘机构测量计算的成果报告向房屋权属登记管理部门提出申请，市、县级市房产行政主管部门审核后，登记确权认定。
第七十三条 房屋产权面积测算至户，以户为单位，按房屋座落、幢号、结构、层次、地号、分户丈量作图并计算。
第七十四条 测绘人员将面积计算和共有面积的分摊系数、套内建筑面积、套分摊共有建筑面积、套总建筑面积的最后成果一起列出，以便使产权人了解其计算过程并自行校核。
第七十五条 同幢内各户房屋产权面积之和及整幢房屋建筑面积两次测绘较差，不得超过下列公式计算结果。

第七十六条 阁楼超过2.20米、车库层高超过2.20米，且有建设主管部门合法审批手续的，可计算建筑面积，但不在套内建筑面积总和内累加；作为独立功能区按幢分别计算阁楼、车库的分摊系数和阁楼、车库的套（户）建筑面积，房屋所有权证应分别注明套建筑面积、车库建筑面积、阁楼建筑面积及总建筑面积。
住宅楼底层为车库的，其底层的楼梯间和从房屋入口通向楼梯间通道的面积不计入楼层住宅建筑面积。
第五章 附 则
第七十七条 房屋建筑面积的复测规定另行制订。
第七十八条 本规则由苏州市房产管理局负责解释。
第七十九条 上级有新规定从其规定。
第八十条 本规则自二○○二年九月一日起施行。
附：本规则中部分术语解释：
1、房屋：指具有承重支柱，有顶盖（层面）及围护墙（柱）体的建筑物。
2、房屋产权：指房屋所有权、共有权以及由此权利所产生的房产抵押、设典等他项权利。
3、套内建筑面积：指套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）投影中线以内所围面积+阳台建筑面积。
4、幢号：指一幢独立的有同一结构包括不同层次房屋的编号。
5、假层：指位于自然层以上层高不全是2.20米以上的非正式层。
6、技术层：指建筑物的自然层内外用作水、电、暖、卫生等设备的部分层次。
7、地下室：指建在室外地坪以下的建筑物。采光窗在室外地坪以上的为半地下室。
8、骑楼：指建在马路旁，底层是人行道的楼房的一部分。
9、阁楼：指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字架添加建的使用面积不足该层面的暗楼。
10、架空房屋：指底层架空，以支撑物作承重的房屋，一般为通道、水域或斜坡。
11、柱廊：指有顶盖和支柱，供人通行的建筑物。
12、檐廊：指廊的一边与房屋相依，而另一边有柱的柱廊。
13、天棚：即天蓬，指商场或办公楼内有透明顶蓬复盖的屋面。
14、挑廊：挑出房屋墙体外，有围护物，无支柱的架空通道。
15、门廊：指建筑物门前突出的有顶盖和支柱的通道。
16、封闭阳台：指单元或成套房屋与房屋主体同时建造的全封闭式阳台，房屋建成后自行封闭的阳台不在其列。
17、室外楼梯：指位于建筑物以外与墙体搭建的固定楼梯。
18、层高：指地面至楼面、楼面至楼面、楼面至平台（不含隔热层）或楼面至屋面的垂直高度。