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网友恶搞视频：楼市春晚

 

漫画 刘道伟

前段时间，深圳因房价下跌而爆出“断供潮”，一时间闹得沸沸扬扬。但是，所谓的千亿元“断供”已遭到最权威部门的否定。

深圳银监局局长刘元表示，截至2008年6月末，深圳中资商业银行个人住房贷款余额2198.72亿元。若按五级分类口径统计，个人住房贷款不良余额为13.85亿元，比年初减少0.73亿元；不良贷款率0.63％，比年初下降0.02个百分点。按更审慎标准（逾期90天以上贷款对应的全部贷款余额）统计，不良贷款余额为17.35亿元，比年初增加2.11亿元；不良贷款率0.79%，比年初上升0.11个百分点。

很显然，即使按较审慎标准统计得出的数据，所谓断供也只是极个别的。谎言被揭穿，一个隐藏着的意图浮出水面：原来，“断供”只是向政府施压的工具而已。 【自揭房贷内幕:无奈"断供"是假 耍赖"串供"是真】

据报道，“断供”其实是开发商等既得利益者自导自演的把戏，“断供”的是炒房者和开发商手中囤积的楼盘，超过一半以上为2005年下半年到2006年10月前所购买，目前的价格还大有赚头。“断供”的目标是“四两拨千斤”，希望政府能够出台政策，为银行信贷“松绑”，同时也给银行造成压力和错觉，使得银行有争取宽松信贷条件的“砝码”。

自2005年3月 “国八条”出台起，政府就开始调控房地产市场，而房价在此期间持续攀升，尤其深圳等一线城市房价又涨了一倍左右，对政府公信力构成了损害。政府不断反思和总结经验教训，相继出台了一些新的调控措施。此轮房价的调整，正是这一系列调控政策初见成效的结果，这是来之不易的。如果现在出台宽松政策去救楼市，不仅会导致政府公信力受损，更将使中国楼市因为错过一次自然的调整机会而累积起更大的泡沫和更大的危险。

其实，含有巨大泡沫的房价下跌是人心所向。据南方某媒体的一次随机调查：穗、京、沪、深四地有57%的受访人认为政府不应救市。其中，有38%市民认为“楼价还没跌至合理水平，政府应加大整治力度”。调查同时显示，72%的被调查者对楼市信心仍然低迷，在这种情况下救市，非但难以见效，而且充满危险。因为房价下跌是连年快速上涨以至于离民众实际购买力越来越远的结果。最佳措施唯有放任楼市的自然调节作用发力，促使房价与民众收入水平接轨，使得支撑房价的购买力因素发挥作用，而不是投机与炒作的力量占据主导。

从银行角度来看，房价下跌不会威胁到银行的安全。香港房地产市场在1997年之后曾下跌高达65％至70％，但银行业不良资产率仅为1.5％。而中国内地房价，目前只有深圳和广州出现下跌，最大跌幅也只在30％左右，而全国大部分城市的房价仍在上涨。据发改委、国家统计局7月16日发布的统计结果，全国70个大中城市6月房屋销售价格同比上涨8.2%。紧接着，7月17日，国家统计局发布的6月份经济运行数据显示：70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.2%，涨幅比上年同期高4.2个百分点。

显然，现在的问题不是房价下跌过度，而是尚未充分调整，调整远不到位。在这种情况下，应该鼓励楼市自身的调节作用发力，而不是人为地阻碍这种力量发挥作用。

换个角度看，房价下跌也给银行带来了一次难得的加强风险控制，提高自身安全防范能力的契机。比如，过去银行贷款只是依据房屋成交价格，导致一些银行被高估值的房价骗贷，房价下跌之后，银行出于对自身风险的控制采取了预防性措施，发放住房按揭贷款时以对房产评估得出的价格发放贷款，大大减少了被骗贷的几率。举个具体例子：一套成交价格100万的房子，在过去，银行可依据成交价放贷70万元（以首付3成计算）。但现在银行对这套房屋给出的评估价格为90万，那么，银行放贷63万就行了。

倘若没有房价下行带来的风险压力，银行出于牟利和争夺客户源的需要，根本不会采取这样的风险控制措施。不仅不会这样做，一些银行还人为降低贷款门槛，对大学生发放住房按揭贷款，更有甚者，对付不起首付的人，连首付也分期。如此漠视风险的做法倘若持续下去，才真正令人可怕。

国家统计局昨日公布去年的一系列统计数据，但很多数据与民众真实感觉相差太远，受到普遍质疑，其中关于楼市的升幅更成为众矢之的。国家统计局的数据显示，去年全国七十个大中城市的楼价平均升幅百分之七点六，这与现实差天共地。

去年楼价升幅惊人，就以深圳为例，上半年的涨幅高达五成，即使下半年回落两成，总体涨幅仍高达百分之三十。至于北京、上海等城市也大体如此，老百姓对此意见极大，不料统计局提供的数据却如此之低。其实，按照国家统计局所公布的每个月楼价涨幅来看，一年百分之七点六的涨幅，实在是太过无厘头。

比如，国家统计局公布的去年十二月全国七十个大中城市的楼价涨幅是百分之十点五，十一月的涨幅也是百分之十点五，十月的涨幅是百分之九点五，九月的涨幅是百分之八点九，八月的涨幅是百分之八点二，去年下半年楼价开始回落，但月涨幅都超过百分之七点六，更不用说上半年楼价疯狂的时候。所以说，国家统计局关于楼价涨幅的数据明显违背事实、违背常理，得出的结论自然贻笑大方，而且令人愤怒。

漏洞百出透支诚信

其实，国家统计局数据失真，已非首次，不久前国家统计局公布，九成三民众认为公共治安环境“安全”，认为“不太安全”或“不安全”的受访者不到百分之七。这个令人笑掉大牙的结果一出炉，便被内地民众痛批为粉饰太平，认为自己真实的感受与调查结果迥然不同，并戏称统计局应变身为“造假局”。安不安全并不是国家统计局说了算，而是由事实说了算。按照国家统计局的说法，内地早已是路不拾遗、夜不闭户了，但恰恰相反，中国目前是世界上最庞大的防盗门、防盗窗、汽车防盗器市场。

再比如，在今轮宏调中，国家统计局公布的ＣＰＩ数据便屡被民众质疑其可信度。去年八月，国家统计局的姚景源总经济师大胆预测去年的ＣＰＩ不会超过百分之四，但话音未落，下半年的ＣＰＩ都超过百分之六，全年的ＣＰＩ更达到百分之四点八。国家统计局的数据，不仅漏洞百出，而且难以自圆其说，不断透支诚信。

如果是一个三岁的孩子在撒谎，人们会一笑置之，但如果出自一个大国的权威统计部门发布的调查报告，就不得不令人深思了。因为国家统计局的数据对上是要为决策层提供决策参考，对下安抚民心，给民众一个知情权。但如今国家统计局的数据背离事实，离题万丈，对上无法发挥决策参考作用，对下无法安定民心，完全失去了应有的作用。实际上，这一轮宏调失败，很大一部分原因就是决策层不了解经济运行中的真实情况，比如国外涌入的热钱到底有多大规模，楼价真实涨幅到底是多少等等，情况不清不明，决策自然失去方向。

 

 	楼盘名称  	 预推时间   	 物业类型   	 套数/户型描述   	 价格（元/㎡）   
园区   	伊顿小镇  	10月初  	洋房/别墅  	   	价格:9000-10000元/平米   
园区  	海尚·壹品  	10月中旬  	  加推  	   	价格： 8500–9000元/平米  
园区  	玲珑湾瀚庭  	10月中旬  	湖景(精装修)  	多层(230平米左右)  	价格： 15000–17000元/平米  
园区  	亿城新天地  	10月  	加推  	小户型(60–90平米)  	价格：6000元/平米  
园区  	中海·星湖国际  	10月  	联排别墅  	20套  	价格：15000元/平米   
 相城  	香城花园  	10月  	普通住宅  	小高层  	均价:5000元/平方米以上  
园区  	中旅·蓝岸国际  	 10月  	普通住宅  	 	 不详  
园区  	摩尔尚城  	10月底  	小高层/多层  	   	 均价:5500元/平米(左右)  
 园区  	 澳韵花园  	10月  	 普通住宅  	 小高层高层  	价格：7500—8000元/平米   
 金阊  	鑫苑·景园  	10月  	 普通住宅  	 多层高层(88–130平米  	 价格：9000元/平米  
 园区  	金色尚城  	 10月  	 商铺  	 	 价格:10000元平米  
 新区  	 中锐·山水映象  	 10月2日  	 洋房／别墅		 不详  
新区  	赛格双城  	 10月  	 商铺  	 少数  	 不详  
相城  	建邦唯园  	10月  	别墅  	 	 价格: 7500元平米  
 吴中	桃花源  	10月  	别墅 	 	价格: 14000元平米 
 吴中	现代园墅  	10月  	 	 	 
 	 	 	 	 	 

前言：

去年今日此"房"中，一年一度的国庆节又到了。一直都很繁忙的购房者，在这个黄金假期，除了旅游，休息，就是看看苏州城市的房子。去年的今日，我记得开发商使出各种招数，来招徕购房者。但是此一时彼一时，今年的今日，却是购房者到处寻找房子，“一房难求”正是现今的状况。我比较了近2年的房价升率，2005年平均升400元，2006年平均升600元，但是在2007年，平均升1500——2000元。同去年一样根据各个楼盘的 升价，欲反映出升值最快最高的楼盘。

购房之古城区篇

古城区依然是最好的房子，这里所说的最好是指在价格、升值潜力在古城的房子主要集中在胥江板块和四条环线周围，在古城的房子分两种。一种是很价格很高的比如万科的金色家园，13500元/平方，鑫苑景园在10000元/平米；还有一种是有钱买不到的，比如西环的新新家园价格就在6000多元，名仕家园也就7000左右，但是有钱也不能买到。

古城可以说是寸土寸金，别墅还是那几个庭园、桃坞小筑、桃坞巷，在不紧不慢的销售，大有姜太公钓鱼，愿者上钩的意思，所以在古 城买房子的人，都是应该属于中产阶级的人，没有几百万是不敢想的，所以本次只列能买到的房子。

潜力股：10 

鑫苑·景园
均价：10000元/平米
升值指数：  ★
项目有高层和多层，在西环和北环的交汇处，在9.23日刚开盘，据说10月还将加推，但是由于价格高，升值将不会很大。

 

创智赢家
均价： 均价7000元
升值指数：★★★
在南环与东环之处，属于住宅办公两用，面积在200左右，据说项目旁边的里河的二手房，都6000多了。

天辰花园
均价：7188元
升值指数：★★★
 本项目好象买了有2年了，现在还在卖，记得去年的价格是4600，当时还是高价，哈哈。看来升值的空间还是满大的。

阳光美地
价格：6000以上
升值指数：★★★
 在大观名园北面，估计价格也要在6500左右，可能还不止，火车站的改造，升值空间也变的不可估量。

购房之 工业园区篇
　　
“疾风识劲草”2007年的苏州楼市突飞猛进，一路凯歌，又一次否定了一些专家学者的湖东挺不住之论。在苏州工业园区的湖东，有名的房子多，但是没有想到消化力也强，湖东的房价更是证明了房地产的神话。据说湖东新街口的商铺竟然是竞价，已经20000元/平米。
   
当然园区的规划和公积金制度是支撑房价的最主要因素。 逐渐的商业项目的建设，周围配套的完善，园区的房价应该是湖东湖西相持平，所以在湖东的某些楼盘的升值空间仍然很大。 
                     
潜力股：8

伊顿小镇
均价：10000左右
升值指数： ★★
是属于二期，有花园洋房和别墅，以项目的位置，这个价格估计还有点低了，但是升值空间倒是大了些。

海尚·壹品
价格：8500左右
升值指数：★★★
不管怎么说，开发商感觉还是属于非常严谨的一类，一向自视甚高。在长期的关注之下，从开盘的价格来看，升值的空间还是留给了购房者。

亿城新天地
均价：6000左右
升值指数：★★★★
据说在购房者中最赢得好感的开发商了，开盘价格5500左右，在苏州已经很少了，所以个人认为本项目是升值空间最大的一个楼盘之一了。

中海星湖国际
均价：15000左右
升值指数：★★
在园区看中海，而本个项目的开盘是园区房价上涨的开始。然而卖的依然很好，据说这是最后的一些别墅。个人感觉升值空间已经不大了。

澳韵花园
均价：7500元
升值指数： ★★
有些项目是广告先行，在开盘前就是先喧哗一番，但有些楼盘，总是悄悄的进行，就是做为房地产的记者，也是所知不多，比如本个项目。

玲珑湾翰庭
起价：17000元（精装修）
升值指数：★★
万科是房地产的领头羊，当然在价格也是，记得去年的今日，价格是4800，当然是起价 ，看看现在还不如一个零头。

摩尔尚城
均价：5500
升值指数：★★
唯亭镇上的项目，去过一次，离阳澄湖很近。项目卖的相当火，开盘即售罄。5500的价格是前几天开盘时候的价格，加推还要上升，多少，不知道。

中旅·蓝岸国际
均价：不详
升值指数：★★
最关心的就是价格，但是就是没有价格，但是可以看项目周围的价格，与项目紧靠的金色尚城是7500橄榄湾7100。第一次开盘，怎么也应该说在7000左右。

购房之新区篇

在新区的价格也上去了，但是处在群山之间的新区，总是很难成为阵势，造成大的影响但是价格上涨却是在7月份，和其他的区相比，似乎较晚，没有办法房子少，巧妇难做无米之炊。 新区总是缺少房源，当然在价格上也不含糊，现在据我知道的，价格都在7000元左右。

         
潜力股：8

中锐·山水映象
价格：7000以上
升值指数：★★★
上方山、石湖、还有大学城，有山有水有文化，风水优势似乎都已经占尽，7000都已经是低估了。

新创·理想城
均价：5500元
升值指数：★★★
新区有名的50万方理想城邦，方方正正的线条一样的房子，这样的建筑叫包豪斯风格，典型的工业社会的产物。

金光大道
均价：4500
升值指数：★★
在吴县中学对面，有商业也有住宅，从项目的开始来看，价格的没有怎么上涨的多，在苏州这样的价格几乎就没有了。

君地风华
均价：8300元以上
升值指数：★★
我总是感觉到新区的房价就是从这个项目开始上涨的，比如这次竟然开的8300元，而且还要往上。

购房攻略之吴中区篇
　
在新近的搜房统计数字中，我好象很少看到吴中的项目，而该地区的由于分散，住宅主要集中于上方山，小石湖板块，木椟板块和太湖都是大部分别墅。其中值得一提的是石湖华城，从42000升到7000左右，让开发商和准业主都是笑脸如花一样。在其中的小石湖板块是地块多多，但大部分没有开发，要等到明年时间，另外由于松陵镇划入吴中区，而形南苏州板块，此部分为的业主有50%的都是来自苏州，据说，价格也是紧紧追着苏州。
                                                        
潜力股：7

石湖庭园
均价：6200左右
升值指数：★
在小石湖的西面，价格这么多可以看出，个人估计升值空间也是屈指可数了。

越湖名邸
均价：
升值指数：★
一再说明，价格不详，价格不知道，当然升值空间也不知道，但是可以问问项目周围的价格，估计不会很低。

星城铭座
均价：25万/套
升值指数：★★
房型为小 户型，是属于热带泰式建筑。有时候经过那里，从建筑外表看，还真是漂亮，但是仅仅40年。

石湖华城
均价：7500、7600元
升值指数：★★      这个价格是让人张大嘴巴的，是花园洋房，价格是事实，也没有什么好说的了。       

购房之相城区篇
　　
相城由于火车站的改造，广济路的一直相延续都预示着升值空间增大，所以相 城是苏州性价比最高的区域之一，也是最有升值潜力的区域。 而现在已经得到证实，不说现在的销售楼盘，光看今年的7月的那次拍地，地价在6000多，就知道了房价的上涨空间。
               
潜力股：9

香城花园
均价：5500
升值指数：★
香城花园是在本区最早的楼盘之一了，现在是不管什么人都在争着买，而且是不考虑价格，所以潜力依然很大。

世强·新尚阅城
估价：8000左右
升值指数：★★
是商铺和酒店式公寓，北面是中翔，靠着外国语学院，是书香国际的二期，可以想象价格了。

购房之别墅篇

在住宅的楼盘中，有相当的一部分是别墅，由于价格的非常贵，所以别墅是属于个人的，这部分少数人，是社会的中流，他们拥有一定的财富，有支付很大款的能力。

别墅属于高端产品，一般山、水、是最常见的，特别是在苏州这个多山多水，多历史文化的地方，更能显露出别墅的风格和主人身份。苏州古城区的别墅大部分都是属于古典苏州园林，自成一系，独占一角空间。而在湖边，比如新兴的青剑湖，春申湖，都是后起之秀，成为别墅的集中地。

别墅是建筑的一种形式，更能体现其建筑风格。其升值也是非常的大，而且比普通住宅更有意义。

 潜力股：8 

购房之商业篇
  
商业地产在苏州楼市中扮演着越来越重要的角色，随着苏州经济的发展，商业地产得到很好的发展，在投资的回报率上，商业地产比住宅能能获得很高的回报。在园区的新街口，商铺的竞价拍卖。更是一种商业地产的胜景。在其他的大型的商业项目上，在开发模式经营模式上都更能体现着苏州商业地产的成熟和规模。
 
潜力股：12

苏州市民将于2011年过上有“轨”生活。日前市委书记王荣在市委常委会上透露，《苏州市城市快速轨道交通建设规划》已获国务院支持。话音刚落，便有人惊呼苏州的房价又要涨了。这样的猜想也不无道理，市政项目功能强大，其走向、站点设置都会直接影响到市民购置商品住宅的价格和意向，更是直指房产商的钱包。年前商品房成交的持续活跃再加上大型市政建设的开工，让买卖双方的看涨心理都空前坚定。

延伸阅读：

最新专题：轨道交通改变苏州楼市

■轻轨改写“地段”概念

轻轨规划开始走下图纸，无疑将对苏州传统意义上的几大板块造成冲击，也将改变着人们对地域价值的观念，距离远近的心理概念将由自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度，越来越多的苏州居民将不再视去湖东、木渎、相城为“畏途”。苏州未来的湖东和木渎，又何尝不会成为上海今日的浦东和闵行呢？

上海的轨道交通结束了“浦东一间房不及浦西一张床”的浦东楼市尴尬境遇。上海地铁1号线催生了上海楼市的经典案例“莘庄效应”。 90年代中期，地铁1号线开通后，梅陇、莘闵地区迅速地开始“圈地运动”。到目前为止，地铁1号线南段已成为上海住宅发展量最大的区域，以“地铁房”为卖点的楼盘数不胜数。

反观苏州，根据《规划》，苏州轻轨1号线西起高新区木渎镇灵天路，东至园区湖东钟南路、锦溪街，全长26.1公里，共24站。沿线新盘大多集中在木渎板块和湖东板块。

其中，木渎板块与莘庄颇有几分相似，都属于城市边缘地区，有一定的基础配套，房地产的开发正处于上升阶段，土地供应量大，价格低，能吸引中低收入购房者的目光，具有形成大规模住宅区的潜力。而且，木渎还有着得天独厚的自然生态资源和历史文化遗产，随着轨道交通的运行，木渎板块的居住价值将被提升并显露出来。

位于灵岩山脚下的尼盛·棕榈湾在销售之初便打出了轻轨牌，05年的一期销售就卖到了4000元/平米；而到2006年底，该楼盘的市场价格已经涨到了4900元/平米。同属轻轨盘的另一个大型住宅项目山水华庭，在周遍配套相对薄弱的情况下，目前的市场售价也达到了4300元/平米。该项目销售公司上海九阳营销策划有限公司企划总监夏枫认为，“轻轨在建，木渎平均房价年增幅5%将毫无悬念！”

■投资轻轨盘 以房养房更划算

轨道交通有一个吸引人的范围，一般来讲，在郊区两公里内乘坐轨道交通是人们可以接受的，在市区八百米是可以接受的。住宅小区如果说能受到轨道交通的直接影响，在两边两公里范围之内还可以考虑。反过来说，对在站点两边两公里以外的房子的升值幅度就不能有过高的期望。不过线路开到哪，周边房地产开发就会热起，而且会升值，这也是可以肯定的。

作为有意通过收取租金达到“以房养房”小业主，在沿线购房或许可以有更乐观的收益回报。可以预测，在2010年轻轨通车后，沿线房产将会有一个空前美好的出租前景，平均出租率也将大大提高并保持租客的高稳定性。

■逢轨未必涨 轻轨弊病看仔细

业内一般将15分钟内能够步行到达轻轨站点的楼盘统称为轻轨盘。“逢轨必涨”这条规律适用于大多数轻轨盘。然而，其中一部分沿轻轨房将无疑会因为噪音等环境污染问题而受到牵制，尤其是城区轻轨建成前就存在的老居民小区。九阳营销策划有限公司企划总监夏枫告诉记者，上海3号线在中山公园站到延安西路站沿线，隔离栏老化，居民小区受轻轨干扰情况突出。“因此，无论买一手轻轨房还是二手轻轨房的时候，做好对一些不可抗因素的预期，很有必要，否则面临的不是升值而是贬值。”

从国外发展的规律看，轨道交通属于比较低层次的交通方式，真正的高档住宅区应该与轨道交通保持一定的距离。例如一些高端别墅项目。而且，轨道交通远期来看，也将改变了城市商业的格局。中心城区的综合性大商业的衰落不可避免。

■轻轨新盘不完全档案

一号线：灵天路－金枫路－汾湖路－玉山公园－苏州乐园－滨河路－三元村－桐泾路－广济路－养育巷－人民路－临顿路－仓街－东环路－中央公园－星海街－星港街－国际博览中心－华池街－星湖街－南施街－星塘街－钟南街

尼盛·棕榈湾 白领生活馆 瑞景苑 嘉业阳光假日 君地风华 润捷大厦 天域 中茵·皇冠国际 玲珑湾 中海湖滨一号 海尚壹品 未来城 翡翠国际社区 东湖林语 第五元素 东湖大郡 栖霞枫情水岸 中海半岛华府 金湖湾花园 欧洲城 南山巴黎印象 顺驰湖畔天城 IALA国际自由水岸 中海8号地块 雅戈尔32号地块

轻轨二号线沿线楼盘（大体概况）

二号线：高铁站－相城大道－富阳路－安元路－春申湖中路－阳澄湖中路－齐门北大街－金民东路－天筑路－火车站－三医院－石路－广济路－三香广场－劳动东路－胥江路－桐泾公园－长吴路－宝带西路－旺吴路－石湖路－迎春南路

恒励西子花园 中惠晨曦印象 香城花园 郦岛别墅 锦绣天地 荣盛阳光加洲 姑苏人家中天品园 大观名园 天筑 新港·名仕花园 万科金色家园 云庭城市中心花园 中海热电厂地块 博雅苑 天辰花园 福星新城 四季晶华 广枫名苑 南城丽景 嘉业阳光水榭