流溪丽园部分业主关于交房问题致开发商的公开函

流溪丽园部分业主关于交房问题致开发商的公开函
流溪丽园部分业主关于交房问题
致开发商的公开函

成都诚裕房地产开发有限公司：
作为宗申•流溪丽园的部分业主，2008年5月30、31日我们分别到现场接房,但以下一系列的问题使我们无法接房：

一、 合法交房资格问题：
1、 作为商品房合同买卖主体，出卖人应向买受人按约按期当场交付合同约定的商品房。但交房现场，交房主体是无任何交房授权文件的物业公司，开发商拒不出面。业主们的咨询、问题、质疑无人解释、理睬，而只能通过物管负责人表态转告。由于交房主体不对应，我们不予接受。
2、 按国家相关法规、规定要求，交房时必须在现场公示证明该楼盘已具备合法交房资格的相关所有文件原件（包括《面积实测报告》、《竣工验收备案表》、《五大责任主体的竣工验收报告》等），如不公示，买受人可以拒绝接房。而现场，没有任何文件公示；个别业主找到物管负责人，也只能看到模糊不清的复印件。对此，我们有权拒绝接房。
3、 根据四川省成都市建设主管部门及工商行政管局要求，从2006年10月起新建新品房必须通过规划竣工验收才能交付；交付时小区设施设备必须达到可投入使用标准，总平必须完成，道路必须完成、通畅。
至今，小区红线内总平并未完成；进入小区的道路还在半施工状态；商铺外地平还是施工现场；小区东南侧外墙行道树、地平还未完工。我们担心后续烂尾。
据交房人员解释，此为地方政府要统一打造。如果真如此，请开发商出示地方政府出具的“由政府负责统一打造，修建该小区红线范围内景观、道路”的证明文件。否则，我们拒绝接房。
二、 被随意改变的规划、总平问题：
1、 购房时承诺的小区内机动车位为434个（按政府规划设计要求基本达标），但现在地面、地下机动车位总共只有200多个。车位严重缩水。违反了国家相关设计规范要求，损害了小区600多户业主整体权益。我们强烈要求开发商诚信回答：
① 近50%的车位面积哪里去了？按标准车位占地面积计算，近二千多平方米的车位占地面积是否变为了容积率？如果是地下车库设计变更缩小（成本缩小），合法的批准文件必须向业主公示（包括初设图、施工图、竣工图、经设计、规划部门批准的变更申请、批准原件等）
② 车位面积蒸发的直接后果是今后小区内停车位严重不足，小区内公共道路、绿地将被取代为车位，公共空间被侵占、缩小，老人、小孩在小区内有严重安全隐患，全体业主权益将受到长期严重侵犯。因此，不管什么原因（利润增加或成本减少），此问题已严重违约。开发商必须对全体业主进行补偿！我们要求：明确补偿方案；公布补救措施。
③ 如此严重的违规违约变更（2007年1月成都市政府办公厅即下发了对规划部门的批复文件、作出了相关规定），是如何通过竣工验收的？我们要求公布建设主管部门参与验收人员姓名、职务。
2、 小区绿化率40%的销售承诺与现状不符，我们整体质疑。要求开发商公示能够证明“占地面积”与“公共绿地”简单数据的合法文件；或政府主管部门规划验收文件。
3、 小区容积率是否有变？开发商应出示“国有土地使用证”及“面积实测报告”以说明现状。
4、 小区总平内花园变为了篮球场或儿童乐园，临近楼幢业主们为购买该环境付出了较高的区位楼价，但现在却要接受喧闹与噪音。这是严重违约行为。开发商应给出具体补偿方案。
5、 12幢二单元贴近冒出地下车库出口，与销售沙盘不符；2幢、8幢等邻近多出变压器房或机房，销售时未作标注、提示，其将产生的噪音污染及幅射都有损业主权益。类似问题应对业主补偿及拿出补救、整改措施。
以上问题，根据国家“商品房买卖合同”及“商品房销售管理条例”相关规定，开发商无权单方随意更改；“设计变更”在合同中有明确程序约定，未经买受人同意并造成买受人权益损害。是出卖人违约，买受人有权选择退房或索赔。
尤其需要郑重声明的是：开发商与业主所签订的《补充协议》第四条第2款之约定，是和国家各级主管部门颁布的法规，规定相违背的条款，按现行法律法规，该条款为无效约定。我们不予接受。
三、 关于“宗申•流溪丽园商品房买卖合同”的合法性及相关问题：
1、 2006年10月，按照四川省建设局及四川省工商行政管理局的要求。
四川省范围内统一实行新版商品房买卖合同。该新版合同对交房资格改原
“竣工验收”等多种选择为“必须通过规划竣工验收”；必须先进行“分户
质量验收”；对保护消费者权益更加细化，更具操作性。该合同为统一印制，
开发商必须统一购买强制使用。全省范围内少有违规。
但流溪丽园2007年的销售却居然使用自制合同，（以有利开发商的原则进行了相当的删、改）这种作法是严重违规，更不要说还能通过政府主管部门销售备案（内幕可以深究）
按照国家《合同法》的法理精神，自制合同已经签订并已在实际执行中，买卖标的物确为双方真实意愿。故，与国家该商品买卖规范相吻合的部分可视为有效，与国家及政府各主管部门相关法规，规定相抵触的内容当视为无效约定。尤其是显失公平的约定。
例如：①《补充协议》第四条第二款关于“设计变更”的约定（前已述）
②自制合同第五条第1款第1条关于面积差异的约定（国家规定正负3%以内必须多退少补）
③自制合同第十五条的全部约定（国家规定产权办理为90天；业主损失可以参照市场价格主张自己的实际损失索赔）
　。。。。。。
我们的态度是：该合同为违规的事实合同，我们仅提示开发商由此可能产生的系列问题。因业主的个人处置态度、主张不一，我们暂不深究合同问题，但我们决不接受其中与国家及各级政府法规相违背的条款内容，也不接受以此为据给出的解释。
我们的要求是：请告之该自制合同的批准部门与负责人姓名
2、 该自制合同未按国家商品房销售要求附总平图，仅附了户型图。依据国家相关法规精神及大量司法案例：销售楼书及沙盘模型即成为销售承诺要件，业主有权根据其总平承诺对违约行为主张权利。
3、 自制合同所附户型图严重不符国家设计制图规范，有多种常识性错误（包括基本墙体、开门、围合示意，尺寸标准等，甚至无承重墙标注等）。这么严肃的合同附图，是设计单位提供（资质值得质疑）还是开发商自制（严重违规）？
我们要求：向全体业主以户为单位重新提供户型、尺寸一致的规范户型图。
四、 关于红谷物业管理有限公司的问题：
作为开发商前期委托的物业管理公司，在交房阶段其职责应是配合开发商正确完成房屋交付，为业主提供入住前的各项服务，实现顺利过渡。但从交房第一天开始，红谷物业的出场表现严重影响了开发商形象与声誉。
1、 红谷物业缺乏常识地自我进入非法定主体资格的交房主体，并压制、隐瞒业主群体不断提出的希望与开发商见面勾通的请求，最终导致发生群体冲突，业主被物管人员殴打的严重事件。对这一事件，从开始、诱发、激化到冲突，红谷物业负责人沈跃兵负有不可推卸的责任，至今未公开道歉！
2、 所有楼盘在交房阶段，都极力营造温馨、和谐的气氛，提供周到的服务。但流溪丽园的交房现场，场地狭窄（紧靠外围破烂工地），无业主坐椅，连一个简陋的可供业主休息、等待的专门区域都没有；没有茶水、没有微笑问候，没有耐心的解释，许多问题一问三不知或推给开发商；现场极其混乱，大门紧闭，如临大敌；只有不交钱（后续各种费用）就不予看房的无理、霸道规定；业主面对自己用血汗钱购买的家园，只能透过紧闭的铁门和铁门前物管保安冰冷的面孔眺望属于自己的家园。而在铁门里面，远远的坐着一排排工程技术人员，业主们虽有许多的咨询、问题急需请教、了解、勾通，但他们没有允许不得进入。被服务者——小区的权属者们在烈日下焦渴难耐，而坐在里面的服务人员很放松、很悠闲。。。。。。。这样的交房，怎么会不出事？
3、 物业公司恶劣、霸道的交房程序规定，是在愚弄业主，是对全体业主的公然挑畔！试问，当消费者按合同约定交齐了所有购房款后（包括按揭与一次性），连出卖人所提供的商品房是否符合合同约定（包括质量、结构安全、户型、环境、总平、设施、装修材料等），连东西都没验收，就要提前交付后续相关费用，这是国家哪一条规定？
4、 物管费预收：根据成都市物价局与市房管局2007年联合发文规定，物管费不准强制预收，只能业主自愿预交；物管费只能按月收取，不能累计收取。预收作为物管行业的潜规则。严格地讲，是用业主的钱在充物管初期运行成本。“没有实力就不要进入这一行”这也是行规。
即使按潜规则，成都市的普遍惯例也只是预收三个月。现在双流区域的物业要强行预收6个月，连潜规则也未遵守。
维修基金：按政府产权部门规定，应在产权办理前收取，没有任何规定必须在交房时缴纳。因此，交房预收的维修基金同样可能被挪作他用。业主只要在产权办理前（即开发商向政府产权部门办理交件并同时缴纳应由开发商缴纳的部分时）缴齐，即是合法有效。
产权办理各项费用（契税、工本费、印花税等）道理同上。
物业管理是靠服务的品质生存、赚钱！在业主身上动歪脑筋的事只会适得其反。
5、 关于面积差异的找补：
按政府产权部门要求，面积差异应在办理产权前完成多退少补，而不是办产权后。物管现在横蛮回答“要等产权办完才退款”是无理的。
6、 物管缺乏对业主的基本尊重：
在验明业主身份，认可业主接房资格后（只要发给业主一个验房身份标识就清晰、有序），业主向其他物管人员咨询问题，得到几乎是同样警惕的反问：“你是谁？你必须先证明自己的业主身份才予接待。”这种以“保护成品、加强管理”为借口，回避问题，逃避责任的作法很低劣，是对于权益人的蔑视。这样的诘问，业主才有权发出：“你们是谁？凭什么在我们的物业内蛮行霸道？”
对于红谷物业，我们的要求是：
●强烈要求开发商依据委托协议给予该物业公司严厉督导、警示。
●督促该物业公司立即取消上述各项不合理收费规定。重新公布缴费方案，并同时说明收费标准、办法的合法依据。
●立即改变无理的“交房程序”。培训“对业主的尊重”。
●督促该物业公司对打业主的人进行公开处理，向业主公开道歉。
●开发商应派出现场交房负责人，并在现场挂牌办公接待，同时现场规范物管公司的服务行为。

综上所述，根据国家《合同法》、《物权法》之规定，在交房主体资格不对应，交房合同文件未公示，小区现状未达交房条件、开发商未按合同约定提供相应产品且无任何协商方案，自制合同条款违规，物管公司以无理交房程序造成事实上业主无法接房的情况下，我们的权益受到了严重侵犯，我们目前无法接房，也有权拒绝接房。由此产生的一切法律后果包括延期交房责任均应由开发商承担。

宗申的品牌是我们当初购房的共同信任点。品牌塑难毁易。我们真诚希望，期待开发商以诚信、务实的方式拿出积极的具体解决方案，我们愿意协商。
但如果以敷衍、搪塞、拖延的方式来处理问题，我们将坚定地走上维权之路。这是法治的社会，我们相信社会的正义与网络的力量（社会和媒体已经引起关注），如果需要，我们不仅要维权，还要追究相关部门负责人诸多疑点（应该有人对此负责）。至于是集体诉讼索赔或是集体退房索赔，那是我们的选择（需要提醒开发商的是：已接房的业主只要在法定的二年民事主张时效内，同样可以对以上受损权益全部进行主张）。

国家不幸遭遇天灾，人们关注家园房屋、社会需要和谐。正是基于这一点，我们目前暂未进入法律程序，以理性对话 “公开信”的方式寻求协商解决途径。我们要求贵公司在接到本信函后10天内（或贵公司出具书面承诺，给出回复时间）给予详细、具体书面回复。

另：有关该小区其他可以（应该）立即进行整改的项目分类说明及建议附后；业主致红谷物业管理有限公司公开信附后。