房地产暴利时代终结 巨头们转向炒油炒矿

行业前景不明 地产商觊觎能源业

前不久，中国房地产巨子，碧桂园主席杨国强的女婿曾代表其收购了云南一个煤矿，以百亿元出手。这一地产大亨投资多元化的思路已渐明晰。

或许，人们还对几年前“三外”(外行、外来人、外来资金)争相进入房地产业的景象记忆犹新。然而，经历了宏观调控洗礼的中国房地产行业，如今却出现了一个耐人寻味的新变化：不少依靠房地产起家的地产大鳄，正将发展的触角探向能源等陌生行业。

房地产企业瞄上能源

2007年以来，地产行业调控一直紧缩，在未来房地产业发展前景不明朗的情况下，一些小型房地产企业已通过转让、并购等方式退出了地产行业；而一些拥有资源的地产商则通过增加经营领域，扩大新的利润增长点。

4月12日，继去年收购一家矿业公司后，天伦置业再次将一家煤矿收入囊中。天伦置业公告表示，已与相关部门签署了《股权转让协议》，以600万元收购贵州六盘水吉源煤业有限公司60%的股权。

在上海，已有20多家房地产企业进入了石油行业，其中有数家是上海排名前20位的房地产企业，绿地和中融是他们的代表。

去年，绿地集团制定了一个完整的战略计划，能源成为绿地的四大业务之一，并成立了专门的能源集团。2005年，绿地能源产业成功并购了一家煤炭贸易公司和一家石油经营公司，获得了煤炭经营资质和成品油批发资质。

而中融集团进军石油业则完全避开国内市场，把目光放在国外，直接进入原油开采。去年8月，在加拿大成立了加拿大能源控股有限公司，并在加拿大竞标获得了220口油井的开发权。

据称，在地产、金融领域赚得盆满钵满的中国泛海控股集团(简称“中国泛海”)，已悄然拉开了投资能源领域的大门。去年9月末，中国泛海在内蒙古自治区包头市土右旗举行了该企业特大型煤化工项目的奠基仪式，该项目计划总投资为一百多亿元。在中国泛海的集团网站简介中，能源产业已升列至该公司核心业务第三位，仅列地产、金融之后。

在内蒙古包头启动了第一个煤化工基地之后，泛海将在山东打造第二个煤化工基地。1月30日，中国泛海联合新奥集团、联想集团重组凤凰大化肥，组建山东新能凤凰化工有限公司，拟打造煤化工基地，目前第一笔资金已经到位。

受国际石油价格持续攀升影响，国内燃油价格也将不可避免地进入上涨通道。碧桂园创始人杨国强正在把触角伸向能源领域，谋划发展“煤制油”版图。

据了解，碧桂园旗下的顺德创源投资有限公司(下称“创源投资”)正计划在内蒙古投资30亿元建设“煤制油”示范工厂，这家公司还计划在云南省昭通市开发一个远期产能为3000万吨的露天煤矿，及建设一家煤炭液体燃料工厂。

多元化选择降低风险

分析人士指出，原油价格持续高企和天然气价格的大幅上涨，将令煤化工行业的成本优势逐步显现。预计煤化工行业在2008年下半年以后会有较多的投资机会。一些房地产企业早早涉足煤化工行业，可见是为了占有先机。

事实上，中国泛海很早就已察觉到煤化工产业的发展前景，从三年前就开始着手调研，包头煤化工项目则是中国泛海进入能源领域的第一个项目。

中国综合开发研究院西南分院研究员凌云志分析，到2010年中国将约缺煤2.96亿吨，2015年升至3.60亿吨，由于国内石油供需缺口将持续增大，因此综合利用国内丰富的煤炭资源代替宝贵的石油资源，是国家能源战略的发展方向之一。

就甲醇而言，中国甲醇消费结构与国外类似，其消费的集中地又为经济活跃的华东和华南地区，这可能是泛海中国进入煤化工领域时首先选择生产甲醇来作为试点的原因之一。

而房地产行业难以逃脱其经济周期性，在目前前景不明朗的背景下，一些房地产企业利用一部分资金投资前景看好的新兴行业，是为了增加公司投资性收入，实现收入来源多元化。

对于碧桂园投资能源产业的举动，业界多数人士认为是“分散地产业务风险之举”。中国指数研究院副院长陈晟认为，从财务角度来说，房地产企业需要一些虽然利润比较低，但现金充沛的业务组合，来分散地产业务的压力。

中金公司地产行业分析师白宏伟表示，碧桂园进入煤化工领域，至少说明这些大地产商对于现在的房地产市场与政策环境还比较迷茫。对于后势发展，他们也看不清，因此不得不进入其他领域以分摊风险。

与前几年相比，房产行业的风险的确增加了很多，尤其是政策风险增加。在银根紧缩的情况下，土地成交价格急速下降及房价下跌已是不争的事实。包括万科等地产大鳄都是大幅降价以回笼资金，而这又使土地和房屋的价格下跌可能性增大，形成一个恶性循环。

浙江大学房地产投资研究所许云华博士认为，与房产行业相比，能源行业的政策风险要低很多，尤其是新能源生产项目，更是会得到国家政策的鼓励。其次，能源行业的投资回报率高于房产行业；再有，能源短缺已成为一个不争的事实，投身能源行业必将可以获得长远的回报。正因为如此，房地产企业首当其冲将能源和矿产行业作为了新的战略投资点。

房企多元化遭遇挑战

熟悉能源产业的一位专业人士表示，如果石油价格保持在50美元以上，“煤制油”项目便有利润可图。从长期来看，进入这个行业肯定是赚钱的。但考虑到庞大的设备投资以及紧缺的人才，一般企业是玩不转的。不仅如此，“煤制油”还面临着政策风险，目前还在等待产业政策的出台。

中国工程院院士李大东说，“煤变油”项目不仅建设成本高，运营费用也不菲，煤炭液化项目出产1万吨油需投入1亿元成本。

创源投资有关负责人说，公司也考虑到了煤变油项目投资大，需要上百个亿。碧桂园原来倾向于自筹，现在准备进行多渠道融资。

然而，作为“第一地主”的碧桂园，必须面对一个严酷的现实：房地产开发商“圈钱拿地、再圈钱”模式宣告终结。

2007年前后的土地储备急速扩张，地价款的支出造成了不少房地产企业现金紧张。经历了“跑马圈地”和一系列宏观调控之后，曾经困扰房地产企业的“地荒”问题转为了“钱荒”。

据了解，碧桂园的能源项目，创源投资开始具体操作的时间应该不早于2007年的11月份，当时正值房地产频繁的土地政策及金融政策出台。

一方面，碧桂园的拿地模式已经碰触了政策的高风险；另一方面，由于交易量萎缩，房企正在经受前所未有的考验。

也基于上述状况，使得碧桂园寄希望于开展多元化来分摊风险，但对于同样政策高风险且未来前景不明朗的“煤制油”项目，碧桂园能否“玩得转”，看来只有让时间来证明。

面对困境，房地产企业如何战略转型？有很多路径。包括产品结构调整，比如从做高档楼盘到做中档或经济适用房或工业地产旅游地产等；从一线城市向三四线城市的地区结构调整；退出也是一条不得已而为之之路。其中最有代表性的应该数万科为代表的“专业化”与以绿地为代表的“多元化”。

有关专家指出，在前房地产时代，由于市场处于初级阶段，产品开发以满足最基本需求为导向，产品粗放、市场需求量大、企业规模小是这一时期的主要特征；进入后房地产时代后，市场逐渐从卖方市场向买方市场转化、消费市场日益成熟，社会对生活的要求也从满足基本需求向品质化、个性化转变。对房产专业化需求大幅度提高，房地产企业也在历经了散兵游勇、零打碎敲式的小规模开发之后，逐步走上规模化、品牌化、专业化的道路。