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大要素加速08年房价下行 预计最小降幅达15%

岁末年初的北京,关于房价涨跌的争论,甚至比08奥运即将到来更受百姓关注。央视经济半小时更是罕见的连续多个节目讨论房价问题。

  北京08年房价走势究竟如何?

  这个问题,业界争论已久,早在9月初,针对泛海国际、万科金阳等项目疯狂提价的行为,笔者就提出警告《房价狂飚透支未来潜力,半年内北京楼市拐点必现》,警告这种疯狂提价的行为将导致连锁反应,必将逼出提高首付等强烈的宏观调控手段,进而促使楼市拐点提前到来。

  不出所料,随着二套房贷新政的到来,楼市一天比一天冷,北京多个项目开始降价,最典型的是沿海赛洛城(查看地图)的第七期,因为担心市场前景低迷,开发商干脆另起案名“美利山”,直接从原来精装的16000元/平方米降为毛坯13000元/平方米,扣除精装因素,降幅2000元/平方米。此外包括富力又一城、世贸奥临等多个品牌开发项目,纷纷采取大幅打折、促销的方式暗降房价。

  然而,即便是市场一天比一天冷,但已经享受数年楼市热销的开发商依旧不愿意承认拐点已经到来。多位地产大腕人物更是强烈抨击拐点论,笔者不幸被列为“最不受开发商欢迎人物”之列,而且名字位居前列。

  但正如笔者在焦点房网开博时所说:“当前房地产界最大的问题,不是明白的人太少,而是装糊涂的人太多”,为此,笔者再次发出“盛世危言”:08年一季度北京房价必跌无疑!

  第一:07年楼市的价格飙涨并不等同于楼市的火爆。2007年是北京房地产价格上涨最快的一年,然而,在6月以前,北京楼市的销售整体是比较低迷的,而此后7、8、9、10四个月,虽然房价上涨迅猛,但另外一个衡量楼市的重要数据成交量却相比06年持续下降。从11月份中旬开始,北京楼市成交量出现明显下跌,这是北京楼市出现拐点的预兆。

  第二:08年需求将大幅减少。支撑目前房地产市场的主要是以下四种需求,第一是投机窗体顶端和投资需求,预期通过未来房价上涨获利。第二个是恐慌性购买需求,害怕因为房价上涨买不起房而提前进入市场。第三是升级换代需求。第四才是刚性需求。这四种需求里,只有最后一种需求是刚性的,其他都是弹性的,可能短期急剧增长,也可能短期急剧萎缩,房价预期上涨需求就爆发,预期下跌就萎缩。在目前整个市场转冷、北京房价开始松动的背景下,这三种需求都将迅速蒸发。

  第三:08一季度房贷形势依旧严峻。对于当前金融调控的措施,绝大部分开发商非常想当然的理解为是商业银行年底周期性的信贷调整,期待2月份新一年度贷款额度的到来,成了支撑多数开发商继续高房价策略的最根本依据。但08年中央将采取紧缩银根政策,严格控制贷款总量及发放节奏、严格控制固定资产投资和房地产投资已成定局。一季度房贷不会大规模开闸放水,寄希望于08年一季度房贷开闸泄洪的开发企业遭受沉重打击。加上07年四季度已经成交但未获得贷款批准的客户数量巨大,一季度房贷可能大部分被07年四季度成交的合同挤占。

  第四:08年供应将大幅攀升。由于07年上半年销售低迷、下半年捂盘惜售,07年将有一大部分供应量被延迟到08年进入市场,受到06年6月1日开始执行的“90/70”政策影响的项目也将同时入市,9、10月份开工的数百万平方米保障性用房08年也将供应市场,08年上半年北京将引来一个供应高峰。此外,行业对奥运之后楼市走势不确定性早有共识,笔者认为不会有开发商会捂盘等待奥运会之后再进入市场,因而可以预见的是,08年上半年各大开发企业都将全力以赴加大销售速度,需求降低、房贷紧缩、供应高峰同时到来。

  第五:奥运概念透支恶果呈现。在国际上,几乎所有的国家在奥运会之后都出现房价下跌,其中关键的原因就是在奥运会之前投资者和普通购买者都会认为房价将持续上涨至奥运会,因而出于看好投资前景或者担心房价上涨而选择尽快进入市场。同时,开发商也会认为奥运会之前房价不会下跌,进而捂盘惜售、大幅提价,从而在供求两个方面都看好奥运节点之前楼市走向,房价预期增高成为一个普遍现象,最后则是预支了奥运之后相当长一段时间的楼市升值潜力。一旦奥运结束,购房者心态将恢复理性,开发商也少了看好房价坚挺的理由,被预支抬高的房价必然会出现松动,回落到一个合理的水平。

  笔者预计,08年北京房价回调会表现在以下几个方面:一是在售项目迫于资金压力及竞争压力变相降价,预计折扣促销幅度在一季度将达到10%;二是新开盘项目降低逾期,选择低价入市,预计降幅将达15%;而二手房房,由于早期进入市场的投资客获益空间较大、后期进入市场的投资客成本高昂,前一类客户可能降低收益逾期套现,后一类客户则可能恐慌性抛售,二手房降幅相比今年11月份最高点可能达15%-20%。

  但需要注明的是,笔者所说的房价回调并不是说所有楼盘都同时降价,由于北京市场需求依旧旺盛,出现结构性调整的可能性最大,一些性价比比较高的项目以及中低价位楼盘依旧将赢得市场认可,而核心区域项目由于租赁收益较高、保值功能较强,因而这两类产品受市场影响不大。但那些07年盲目跟风提价、本身缺乏亮点的项目,将会成为这一轮洗牌中遭受打击最大的对象。整盘体量庞大、项目沉淀资金巨大的大盘,也将成为吞噬这些大开发商利润的一个黑洞

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