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如何选购二手房?都要哪些过程

1. 了解房屋产权状况,要求卖方提供合法有效的证明文件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。)
2. 订立买卖契约。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格等达成协议后,双方签订一份正式的房产买卖契约。
3. 向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权。对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
4. 立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按审批权限申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。 5. 缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其他商品房的税费构成是有区别的。 6. 办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭房屋买卖契约到发证部门申领新的产权证后,交易的房屋转让行为方为有效。 至此二手房的房屋买卖行为全部完成。
哪些二手房不能买?
具有下列情况的房屋买卖将受到限制: 一是违法或违章建筑(如集体所有土地上兴建的房屋); 二是房屋使用权不能买卖,房屋产权有纠纷或产权未明确时,也不能买卖; 三是未经合法程序批准销售的房屋(包括“五证”不全及单位联建但未补交税费的房屋); 四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋; 五是由于国家建设需要,已确定为拆迁范围内的房屋,禁止买卖。 ^byD
购买上述房屋的风险:   产权可能会有保证,但取得权属证件的时间没有保证;为取得产权,购房者要额外支付费用,如补交土地出让金、罚款等;房屋可以使用,但无法取得产权;房屋被政府没收或拆除。
二手房法规外的注意事项
一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况,或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等,阳台是否是业主自己封闭的,这涉及到面积如何计算的问题。   二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积,产权证上一般标明的是建筑面积,最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积。
  三、观察房屋的内部结构。户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。 U
  四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目;确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的尴尬;观察户内外电线是否有老化的现象;煤气的接通情况,是否已经换用了天然气;小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器。
  五、了解装修的状况。原房屋是否已装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。
  六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去交;三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭;保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务。
  七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标准;车位的费用。
  八、 旧房的历史。哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过,什么背景,是何种用途;是否发生过不好的事情,如是否欠人钱或者发生过盗窃案;是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。
  九、 邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次;拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心;与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。 订新版二手房买卖合同必须审查五方面相关内容7
对二手房买卖上下家和中介公司来说,如何签好新合同成为大家关心的一个问题。笔者认为,审查下面五个问题是签好新版买卖合同的关键。 (一)权属审查。主要是审查房屋的权属状况,如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。实践中,权属不清是引发二手房买卖纠纷主要原因之一,由于上家对房屋没有处置权而导致合同无效的诉讼也不少。一般来说,售后公房、因婚姻或继承形成新的共有关系的房屋权属比较复杂,上下家与中介公司应当十分留心。 (二)房价与佣金审查。如今二手房买卖大多数通过中介公司,因此明确委托价格、服务内容、佣金数额就非常必要。审查内容包括两方面,1.上家的委托价与下家的买价是否一致;2.中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。审查的依据是上下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。这样的审查能有效地防止极少数中介从业人员违反规定,赚取差价或谋取不当利益。 (三)付款审查。由于房屋买卖实行登记过户制度,因此一般不能实现“一手交钱,一手交房”。上下家或中介公司对付款方式进行审查是保证交易安全的关键措施。在实践中,通过中介公司的付款方式一般有两种,一是中介公司代收代付,另一种是上下家自行交接。代收代付是中介服务的重要内容之一,且中介公司一般不鼓励上下家自行交接,因为自行交接对下家来说风险较大。2003 版买卖合同示范文本对2000 版作了很多改进,但没有对付款附件作相应的完善,笔者认为这是一个缺憾,其格式仅适于自行交接的情况。目前,房款一般分三笔支付,除定金外,还有首付款和尾款。对首付款和尾款,笔者建议采用如下流程: 由于客户需求各不相同,因此付款方式也不是千篇一律。比如,有先交易后交房的,也有先交房后交易的。笔者一般鼓励前者,因为若买卖不成功,交房便没有任何意义,还容易造成装潢款纠纷和房屋迁让纠纷。另外,若不通过中介公司交易,上下家交接房款时应尽量请第三方进行监管。 (四)交房审查。合同签订过程中的交房审查,主要是对有关交房条款的审查,其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款,上家迁出户口、付清物业及水电煤有线电视等费用,上下家维修金结清。在此要特别说明的是户口迁移,由于户籍管理是公安部门的行政行为,因此户口迁移处于民事行为和行政行为的交叉领域,涉及到买卖法律关系和行政管理法律关系,法院不能在二手房买卖纠纷中对户口迁移直接作出判决。这使得一旦因户口迁出而发生的纠纷,将十分头疼,而且会影响到下家的孩子入学问题。对此,2003 版买卖合同在特别告知中作了提示。 关于交房标志,2003 新版买卖合同第四条中有明确约定,而且示范文本首次将交钥匙作为二手房买卖的交房标志之一,符合实际情况。 (五)违约救济审查。主要是对上下家违约责任及救济途径的审查。

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