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高房价背后的“黑手”

近日,香港经济学家郎咸平撰文指出,中国房价的高涨,可以说都是腐败惹的祸。虽然话说得有点过头,但房地产领域的确是当前我国权钱交易的典型领域之一。据统计,2003年1月至2007年2月,江苏省南京市检察机关共立案侦查职务犯罪案件693件711人,其中涉及房地产和建筑领域122人,占立案总人数的17%。

据介绍,根据我国当前法律法规和规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:选址定点、规划总图审查及确定规划设计条件、初步设计及施工图审查、规划报建图审查、施工报建、建设工程竣工综合验收备案。据了解,开发一个房地产项目,要办土地使用、规划许可等5个证,盖20多个公章。“只要有公章的地方,就有灰色成本的可能。”一名开发商告诉记者。

这种商品楼里的腐败味道,以及由此而产生的成本,必然会转嫁到消费者身上,是导致房价畸高的一只“黑手”。南京某大型房地产开发公司的一名经理在接受媒体采访时坦言:“如果权力都在阳光下运行,开发一个房地产项目的成本能降低15%左右!”

那么,现在这15%的腐败成本是经过哪些环节、怎样造成的?

拆迁:官员受贿,游民要钱

在任何一个城市,要开发,第一个环节就是要拆迁。在拆迁过程中,有的人通过向拆迁部门的人行贿来获取更多的拆迁补偿;有的人通过“坚守阵地”,成为“钉子户”来换取更多利益;还有些人则通过委托的方式,将自己房子的处置权交给一些游民,由他们出面与拆迁部门打交道,在得到了自己的心理价格后,多出部分则由这些游民处置。

冯楚生,南京市建邺区房管局动迁科原科长,2003年8月13日因涉嫌受贿被建邺区检察院立案侦查。经查:2002年6月至2003年5月间,冯楚生利用职务便利,为房屋拆迁工程队、被拆迁居民和单位在承揽工程和拆迁补偿款等事宜中谋取利益,先后十多次收受上述人员的贿赂22万余元。据办案检察官介绍,虽然在拆迁过程中,冯楚生本人一般不直接与被拆迁人打交道,而且拆迁的补偿标准也是固定的。但是,只要找到冯楚生,他还是有办法让被拆迁人得到一些额外的补偿。如,他可以示意手下的人在房屋面积、房屋结构、房屋装修等方面做手脚,以提高补偿款。

据统计,2003年以来,南京有8名负责拆迁的工作人员被检察机关立案侦查。同时,那些专门在拆迁现场闹事的人也受到了治安甚至刑事处罚。“不管是负责拆迁的官员受贿,还是一些游民帮助被拆迁人漫天要价,都直接增加了土地拆迁费用,提高了土地价格,开发成本也就上去了。”一位开发商说。

国土:“我不为难你,就是照顾你”

对任何一个开发商来说,土地是命根子。所以,土地管理部门也就有了“土地爷”之称。对这些“土地爷”们,开发商也只有尽孝敬的份儿了。

近年来,随着国家土地宏观调控的深入,以及通过招、拍、挂方式出让土地的制度越来越严格,原来与相关官员合谋,以免费划拨或者低价协议出让的形式取得土地使用权的情况,越来越不可能实现了,但又出现了一些新的腐败“变种”。如,土地在进行招、拍、挂之前,有一个信息公示的过程,要求有关部门在媒体上公开土地出让信息。他们则在公开信息的渠道和方式上做手脚,有的选择关注度不高的媒体,故意缩小土地拍卖信息的传播范围;有的选择周末等时间发布,到了规定时间,只有几家打了招呼的开发商知道信息并做好了招投标的论证工作。这样,所谓的招、拍、挂成为一场用来应付国家制度的“套演”。

到土地管理部门办理相关审批手续是开发商的另一大“心病”。芮小马,南京市国土资源局土地利用处原副处长。据查,芮小马在任职期间充分利用审批权,在审批期限上大做文章,跟开发商打时间战。对于平时经常“打点”的开发商,他往往在两三日内就办理完毕;而对于那些所谓“不上路子”或不熟悉的开发商,则用足15日的办理期限,甚至故意在15日的期限届满时才通知开发商,告知其材料不齐,需补足后重新办理。开发商就这样经常被他无端地多耽误一个办理周期甚至更长时间。

跟芮小马行业相近的曹林,原是南京市土地市场管理办公室交易科副科长,负责办理土地抵押、转让备案手续等等。开发商办理这些手续时,明明是当场就可办理的,他却故意拖延、刁难。江苏省张家港市某房地产开发公司人员前来办理土地抵押手续,连续几天都办不下来。承办人回去汇报后,该公司总经理专程来到南京,在土地市场管理办公室大厅里送给曹林5000元钱后,手续立刻办理妥当。

“我不为难你,就是照顾你”,这是芮小马等人的办事规矩。在这种规矩下,开发商也只能忍气吞声。“送了,既担风险又多花钱;不送,工程成本更大,拖不起、耗不起,甚至根本搞不下去。”一位开发商无可奈何地说。

规划:给了钱就可以“鬼划”

土地到手后,接下来的是规划设计。开发商最希望能在容积率上做文章。容积率的高低直接决定可建房屋的大小,对开发商而言,哪怕是百分之几的误差,影响的收益将是以数百万甚至千万元计。而更改容积率的大权掌握在规划部门手中。“在目前这种高房价的情况下,我送他100万元,就有可能换来1000万甚至几千万元。”一位开发商对记者说。

曹友楠,曾担任南京市规划局河西规划处处长、规划三处处长、城南分局局长,手中掌握有城市建设项目选址和用地规划许可审批权。开发商林某在开发某地产项目时,找曹友楠帮忙。在成为林某女下属郑某的俘虏后,曹友楠不仅满足了林某提出的所有要求,还进行主动开导,提示其开发的楼盘间距比较大,楼层可以增高,林某便将原设计方案变更,把原来的6层加盖到9层,大户型改为小户型,并且很快得到曹友楠的批示。由于大大增加了销售面积,林某受益剧增。作为回报,林某一次就送给曹友楠30万元现金。

受益于曹友楠“鬼划”的还有开发商刘某。2001年,曹友楠在审批南京市雨花台区某开发公司南苑小区的H组团项目时,将小学和幼儿园用地变更规划为商品房用地,并增加建设4幢住宅楼。为从中渔利,曹友楠打起了如意算盘:他一边对开发公司称自己的朋友要做这块地,另一边又游说与他熟识的一家房地产开发公司的老总刘某接盘。见刘某兴趣不太高,曹友楠便向他许诺说:“如果你拿下这块地,可建面积再增加一块,我来审批。”有了曹友楠这句话,刘某点头同意了。后来,在开发这块地的过程中,曹友楠给刘某增加了6000平方米的可建面积,使刘某增加了1000多万元财富。刘某给了曹友楠230万元作为回报。经审理查明,从2002年5月至2005年2月,曹友楠共非法收受他人贿赂290多万元。

据介绍,除规划权外,规划部门还有行政执法权,可以对违反规划的开发行为进行行政处罚,这种处罚权也成为一些人捞取好处的“尚方宝剑”。谢京洪,原任南京市规划局规划法制处处长兼规划监督处处长、浦口直属分局局长。他在对一些违法建设进行行政处罚和规划验收以及规划变更的过程中,利用职务之便,先后收受了6家开发商共计17万余元的贿赂,使那些违法建设在象征性地罚了一些款后,顺利地通过了规划验收。

2006年,南京市规划局有3名工作人员被检察机关立案侦查。

审批:有公章之处,就有滋生灰色成本的可能

除了国土、规划部门外,一个项目还需经过建设、人防、消防、环保、园林、卫生防疫、交警、市政、物价等部门的审批或备案。“有公章之处,就有滋生灰色成本的可能。”一位开发商坦言。

近日,南京市检察机关对该市某区人防办副主任刘某立案侦查。据初步侦查表明,刘某通过违规办理审批手续,减免或缓交人防规划费等手段,从中收取开发商巨额贿赂。更让一些开发商头痛的是,从审批到验收,开发商行贿费用往往要重复支出。“因为每个部门出于自己工作的需要,或者美其名曰监督的需要,审批时是一个人,验收时是另一个人,使我们在疏通关系时一个都不能少给钱。”这位开发商说。

据介绍,在上述这些需要审批或备案的部门中,建设部门是极为重要的一关。“还有一些在普通人看来不怎么重要的部门,对我们也非常重要,如物价、公积金管理部门。”一位在南京从事房地产开发的浙江老板对记者说。据他介绍,虽然很多商品房的价格都是开发商依照行情自己定价,但还是要报到物价部门审批,“我们的销售总价可以在审批价格的基础上上浮8%或下调8%,而具体到某一套房子时,则可以上浮35%或下调35%,物价部门审批下来的价格直接决定我的利润”。而公积金管理部门则通过控制公积金贷款量来控制开发商,“特别是在一些小地方,公积金贷款量本来就不是很大,给我多一些,给你就要少一点了,而现在老百姓买房子大部分都要公积金贷款,如果你开发的楼盘办不到公积金贷款,人家就不来买你的房子”。

开发商:一手收钱,一手送钱

该办的手续都办好后,开发商要对自己的工程进行发包,确定施工队伍,开始正式实施自己的造楼计划。在这一阶段,开发商从攻关者变成了攻关对象。

张伟,原系南京市雨花台区城镇建设综合开发总公司副总经理。2003年3月至2005年2月,张伟利用分管项目招标及建设的职务之便,10次索取、收受现金人民币共计234万元、美元2500元。上梁不正下梁歪。该公司原项目经理闵杰也在其负责开发的工程项目中,非法收受工程施工队55万余元的行贿款。

据介绍,这一阶段的职务犯罪行为主要发生在三个环节:工程的招投标环节、工程的发包环节和工程款的支付环节。南京市雨花台区检察院的一份调查显示,有67%的行贿人在问及“为何要行贿”时都表示:“一是他给了工程让我做;二是我还要继续从他手上接工程;三是他决定了我的工程款能否及时回笼。”

南京市检察院一位资深检察官告诉记者,在开发项目正式进入施工阶段后,开发商是在“一手收钱,一手送钱”。他们在收受施工方贿赂的同时,为了资金周转需要办理贷款,他们又在行贿。“不管是收钱还是送钱,都会最终转移到成本上,体现在房价中,最后由购房人埋单。”这位检察官说。

验收:面积可以变大变小,质量可以不管好坏

在开发商正式把房子交付给购房人前,他们还有两道坎要过:房屋面积的测量和房屋质量的检测。由于相关法律、制度规定较为模糊,在这两个领域索取贿赂现象比较普遍。近日,南京有3名商品房测绘人员被检察机关立案侦查。去年,有4名建筑质量监督人员被绳之以法。

据介绍,我国现行的商品房销售面积预测、实测的相关法律规定较为模糊,各地执行的标准也不太一样。就南京市而言,每个区县的具体做法也不完全统一,往往是执行本地区的土政策。从目前被立案侦查的几起案件可以看出,3名犯罪嫌疑人对房屋公摊面积的测算,执行法律和政策的灵活性较大,开发商为做大公摊面积,往往通过贿赂手段收买测绘人员。此外,应开发商的要求,一些测绘人员还采取技术手段做大房屋预测、实测面积,一方面为开发商谋取巨额非法利益,同时也以此为要挟向开发商索取高额贿赂。据目前初步侦查表明,3名嫌疑人收受的贿赂高达70余万元。“一些开发商与测绘人员相互勾结,尤其是在当前房价居高的情况下,实测面积增大几个平方,给购房者造成的经济损失往往就达上万元甚至几万元,而给开发商带来的利润可能就是几百万乃至上千万元。”办案检察官说。

作为建筑质量的“守护神”,建筑安装工程质量监督站对一个工程项目从破土动工到投入使用,均要全程跟踪监督,并且对建筑工程的建设进度及最终能否通过竣工验收握有“生杀予夺”之权。但这种“生杀予夺”之权却被一些人乱用了。从去年被立案查处的4名建筑工程质量监督人员的情况来看,接受建筑方、施工方的吃请,收受他们给予的钱物,具有一定的普遍性。这些质监人员每到一个工地或者当工程建设进入主体完工、竣工验收等临界点时,施工负责人都会通过各种方式主动宴请他们,并给予一定的钱物。

房地产腐败影响和谐社会建设

在采访中,记者的最深感受是,与教育、医疗等领域发生的腐败现象相比,房地产领域的腐败案具有隐蔽性强、涉案金额大的特点,而且普通百姓很难发现和察觉。“房地产关系到千千万万百姓的安居生活,是和谐社会的重要保障。从当前的现实情况来看,这个领域的腐败不除,国家对房地产的宏观调控效果将会大打折扣,建设和谐社会的目标也会深受影响。”东南大学政治系教授袁久红说。他认为,房地产腐败高发的重要原因,与房地产领域的制度缺陷和惩罚机制缺位有关。“开发商寻租于相关管理部门,这些部门基本上都能满足开发商的要求,从而形成利益共同体。即开发商达到目的,腐败分子也得到好处。”袁久红说。

如何有效抑制这种腐败现象的进一步蔓延?袁久红建议:一是执行完全透明的政务公开政策,特别是在各个审批环节,必须做到批前、批中、批后的公示,从而建立公开、透明的房地产市场。二是建立项目审批责任追究制。在严格落实项目审批责任制的基础上,一定要有健全的追究制度,“谁允许不完全符合最初规划标准的项目上市交易,谁私自更改规划,就应该严格追究谁的责任”。三是健全监督机制,强化对公共权力的监督制约,把公共权力置于法治和人民群众的有效监督之下。

郎咸平8月17日博鳌房坛上的演讲:请问各位,这个地是谁的?
http://www.newxd.com/article.asp?id=1321

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